Notre approche du Malraux

Conditions de défiscalisation et de formalisme administratif

Les conditions de défiscalisation

Les Investisseurs doivent être :

  • Propriétaires d'immeubles affectés à l'habitation en vue d'une restauration complète.
  • Personnes détenant des parts de sociétés immobilières non soumises à l'IS (SCI/SCPI), ou associées d'AFUL.

Les logements à rénover doivent se situer dans :

  • Des immeubles affectés à l'habitation dans un secteur sauvegardé.
  • Des immeubles affectés à l'habitation dans une zone de protection du patrimoine architectural urbain et paysager.

Obligations de location du bien

  • Le montant des loyers est libre.
  • Le locataire doit être une personne physique.
  • Quand une demande de Permis de construire ou une déclaration préalable a été déposée avant le 1er janvier 2009 :
    • La location doit débuter avant le terme des 12 mois qui suivent la fin des travaux.
    • Le locataire peut être un membre du foyer fiscal.
  • Quand une demande de Permis de construire ou une déclaration préalable a été déposée après le 1er janvier 2009 (Loi de finances pour 2009) :
    • La location doit débuter avant le terme des 12 mois qui suivent la fin des travaux.
    • Le locataire ne peut pas être un membre du foyer fiscal, un ascendant ou descendant.

Dépenses ouvrant droit à défiscalisation

  • Quand une demande de Permis de construire ou une déclaration préalable a été déposée avant le 1er janvier 2009 :
    • Les travaux de démolition imposés par l'autorité qui délivre le permis de construire ou la déclaration préalable.
    • Les travaux apportant une modification importante au gros œuvre, les travaux de reconstitution de toiture ou de murs extérieurs, les travaux d'aménagement interne. Les travaux de transformation en logements, et de restructuration du volume intérieur d'un immeuble.
    • Les frais d'adhésion à des associations foncières urbaines de restauration.
    • Et d'une manière générale, les travaux conformes aux règles de l'urbanisme.
  • Quand une demande de Permis de construire ou une déclaration préalable a été déposée après le 1er janvier 2009 (Loi de finances pour 2009) :
    • Les dépenses d'entretien, de réparation, d'amélioration, de restauration.
    • Les frais d'adhésion à des associations foncières urbaines de restauration, les primes d'assurances.
    • Et généralement, l'ensemble des travaux imposés ou autorisés en application des dispositions relatives aux secteurs sauvegardés et zones de protection.
    • Les dépenses visées sont celles supportées à compter de la date de délivrance du Permis de construire, soit à l'expiration du délai d'opposition à la déclaration préalable et jusqu'au 31 décembre de la troisième année suivante.

Modalités de défiscalisation

  • Quand une demande de Permis de construire ou une déclaration préalable a été déposée avant le 1er janvier 2009 :
    • Déduction des dépenses de travaux de rénovation sur le revenu foncier sans limitation de montant. Cette déduction crée un déficit foncier imputable sur le revenu global.
  • Quand une demande de Permis de construire ou une déclaration préalable a été déposée après le 1er janvier 2009 (Loi de finances pour 2009):
    • Immeuble en secteur sauvegardé : l'investissement ouvre droit à une réduction du montant de l'Impôt sur le Revenu égale à 40 % des dépenses exposées sur une période de quatre ans, retenues dans une limite annuelle de 100.000 €.
    • Immeuble en zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager : l'investissement ouvre droit à une réduction du montant de l'Impôt sur le Revenu égale à 30 % des dépenses exposées sur une période de quatre ans, retenues dans une limite annuelle de 100.000 €.
    • L'économie d'impôt procurée par les dispositifs de défiscalisation ne peut pas dépasser annuellement 25.000 € plus 10 % du revenu imposable du foyer fiscal.

Travaux, engagements et paiements

  • L'opération de restauration doit être réalisée :
    • Soit à votre initiative individuelle, en nom propre.
    • Soit à votre initiative individuelle, en collectivité en tant qu'associé de plusieurs copropriétaires réunis dans des sociétés non soumises à l'IS (SCI/SCPI), ou en tant que membres d'une AFUL.
    • La restauration de l'immeuble doit être complète.
  • Les travaux doivent être conformes aux règles de l'urbanisme qu'il s'agisse d'un permis de construire ou d'une déclaration préalable, nécessitant dans tous les cas, l'appréciation de l'Architecte des bâtiments de France.
  • Les appels de fonds sont gérés par l'organe de gestion dont les propriétaires sont associés ou adhérents qu'il s'agisse d'une SCI, SCPI, AFUL.
  • Ce sont les fonds effectivement décaissés avant le terme de l'année fiscale qui constituent le montant défiscalisé.

Formalités administratives

Elles sont simples mais constituent une condition sine qua non pour bénéficier des avantages fiscaux.

  • Quand une demande de Permis de construire ou une déclaration de travaux a été déposée avant le 1er janvier 2009 : engagement écrit de louer le logement pendant 6 ans dans le délai des 12 mois qui suivent la fin des travaux.
  • Quand une demande de Permis de construire ou une déclaration de travaux a été déposée après le 1er janvier 2009 (Loi de finances pour 2009) : engagement écrit de louer le logement pendant 9 ans dans le délai des 12 mois qui suivent la fin des travaux.
  • Joindre le document de l'autorité attestant que l'immeuble est dans un secteur sauvegardé.
  • Pour les investisseurs intervenant en nom propre : une fois la location débutée, souscrire une déclaration spéciale de revenus fonciers (n° 2044) et joindre une copie du bail.
  • Pour les investisseurs intervenant en tant qu'associé d'une société non soumise à l'IS : joindre à la déclaration spéciale de revenus fonciers (n°2044): l'engagement de conserver les parts, l'engagement de la société de louer dans les conditions requises, une attestation de souscription des titres de la société, et une attestation annuelle comportant un relevé du compte de l'investisseur auprès de la société.